Blog

Bodenmarkt im Umbruch

Jahrelang sind die Preise für land- und forstwirtschaftliche Flächen in Deutschland gestiegen. Für das Jahr 2019 könnte sich eine Veränderung abzeichnen. Steht der Markt vor einer Trendwende?

5. Dezember 2018

Angebot und Nachfrage sind auch im Bodenmarkt die preisbildenden Faktoren. Während in den letzten Jahren eine sehr hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot stieß, mehren sich die Indikatoren für eine Veränderung des Marktes. Die Gründe hierfür sind vielfältig.

Die Situation der Land- und Forstwirte
Die Land- und Forstwirtschaft musste in den letzten Jahren mit erheblichen klimatischen Einwirkungen zurechtkommen, wie zuletzt der Dürre und dem Sturmtief Friederike. Die Wetterkapriolen des Jahres 2018 werden inzwischen allgemein als eine Auswirkung des Klimawandels anerkannt. Das damit verbundene betriebswirtschaftliche Risiko wird von den Landwirten künftig durch eine bessere Liquiditätsausstattung berücksichtigt werden müssen.
Teilweise konnten Betriebe die Ernteeinbußen des Jahres 2018 durch einen gestiegenen Getreidepreis und durch Nothilfen wieder ausgleichen. Forstbetriebe hingegen, müssen sich mit stark gesunkenen Holzpreisen arrangieren, und in dieser Marktlage teilweise den 30-fachen Jahreseinschlag verkaufen. Die tatsächlichen Dürreschäden im Wald werden vermutlich erst in den nächsten Jahren sichtbar und aller Voraussicht nach, zusätzliche Ertragseinbußen bringen.
Neben diesen katastrophalen Naturereignissen machen es die politischen Rahmenbedingungen für Land- und Forstwirte immer schwieriger, langfristige Investitionsentscheidungen zu treffen. Während die Grünen als einzige Partei eine klare politische Agenda haben, die den vollständigen Umbau der Landwirtschaft fordert, lassen die anderen Parteien noch keine verlässliche Programmatik erkennen.
Eine zusätzliche Veränderung bringt der Generationswechsel in der Landwirtschaft mit sich.
In den östlichen Bundesländern befinden sich viele Großbetriebe im Umbruch und verkaufen aus Altersgründen. In den westlichen Bundesländern sind die Betriebe inzwischen zu klein um wettbewerbsfähig zu bleiben. Zudem lässt die „Bindung an die Scholle“ bei der nachfolgenden Generationen nach. Vor allem dann, wenn sie nicht mehr von der Landwirtschaft leben müssen. Grund und Boden werden vermehrt als handelbares Wirtschaftsgut gesehen, das sich den gleichen Renditeerwartungen wie andere Investments unterziehen muss.
Schließlich ist das geänderte Verbraucherverhalten eine große Herausforderung. Getreide, Fleisch und Milchprodukte müssen „Bio“ sein, dürfen aber nicht mehr kosten. Die Landwirtschaft ist für eine urbane Konsumentenschicht, die oftmals keinen persönlichen Bezug mehr zum ländlichen Raum hat, zur Projektionsfläche romantischer Vorstellungen geworden. Auf dem Land hingegen sehen viele Land- und Forstwirte die Vorstellungswelt der Städter als bedrohlichen Eingriff in Ihre
Existenz.
Die Häufung dieser sehr unterschiedlichen Faktoren und Beweggründe könnte dazu führen, dass sich Eigentümer vermehrt von Flächen trennen und damit für eine größeres Angebot im Bodenmarkt sorgen.

Das Verhalten der Investoren
Landwirtschaftliche Interessenverbände haben im Verbund mit Vertretern der Politik das Schreckgespenst eines industriellen Landkäufers gezeichnet, der die heimische Landwirtschaft mit überhöhten Bodenpreisen an die Wand drängt. Auch wenn es in Einzelfällen nicht zu leugnen ist, dass es solche Fälle gibt, werden wichtige Faktoren für das hohe Preisniveau für Forst- und Agrarflächen in Deutschland zu wenig beachtet.
Vor allem in den westlichen Bundesländern ist der fortschreitende Flächenverbrauch für Infrastrukturprojekte sowie den Gewerbe- und Wohnungsbau als wesentlicher Grund für das hohe Preisniveau auszumachen. Das Steuerprivileg des § 6b EStG für baulandverdrängte Landwirte sorgt zusätzlich für Spitzenpreise im Bodenmarkt.
Die sozialen Verwerfungen, die Eisenbahntrassen, Autobahnen und Neubaugebiete im ländlichen Raum verursachen, werden seitens der Politik mit hohem Druck auf die jeweiligen Landgesellschaften der Bundesländer abgewälzt, um die Situation vor Ort zu befrieden. Nicht selten werden die Höchstpreise im Bodenmarkt von den Investitionsgesellschaften der Länder und nicht von den vermeintlich landwirtschaftsfernen Investoren aus der Industrie bezahlt. Staatliche Eingriffe sind daher vermutlich viel wesentlicher für die aktuelle Preisentwicklung verantwortlich als das Verhalten der Investoren aus dem privaten Sektor.
Ob die Niedrigzinspolitik der EZB den Bodenmarkt in gleichem Maße befeuert hat, wie den Markt für Wohn- und Gewerbeimmobilien, sollte zumindest hinterfragt werden, da landwirtschaftsferne Investoren sich selten mit den mageren Renditen aus der Land- und Forstwirtschaft zufriedengeben und der Markt zudem sehr schwer zugänglich ist.Sofern sich Investoren aber bei einer Renditeerwartung von 1-2 % in der Landwirtschaft engagieren, sind sie erfahrungsgemäß nicht bereit überhöhte Preise zu bezahlen. Und auch bei Käufern aus der Landwirtschaft hat sich nach drei ertragsschwachen
Jahren die Erkenntnis durchgesetzt, dass sich jeder Kauf rechnen muss.

Fazit
Für Käufer land- und forstwirtschaftlicher Flächen könnte die oben geschilderte Situation in nächster Zeit mehr Kaufgelegenheiten bieten. Hoffnungen auf fallende Preise sind aber nicht immer berechtigt. Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Flächen, die sich mit dem Gedanken auseinandersetzen Flächen zu verkaufen, werden sich darauf einstellen müssen, dass Ihnen nicht alles sofort „aus den Händen gerissen“ wird, da Investoren aus einem breiter werdenden Angebot auswählen können.
Vielmehr wird es zur Ermittlung des besten Preises ratsam sein, einen strukturierten Verkaufsprozess durchzuführen, den man idealerweise einem professionellen Land- und Forstimmobilienspezialisten überträgt.
Vor allem in den westlichen Bundesländern wird aufgrund des anhaltend hohen Flächenbedarfs und der stärkeren Kaufkraft ein weiter hohes Preisniveau zu verzeichnen sein. In den östlichen Bundesländern orientieren sich die Preise vermehrt am Ertrag und an den klimatischen Veränderungen. Schwache Standorte werden daher eher günstiger, während gute Böden in sehr guten Lagen auf einem stabilen und vergleichsweise hohen Preisniveau verharren.
Da der Bodenmarkt in Deutschland sehr starke regionale Unterschiede und Besonderheiten aufweist, ist diese Einschätzung allenfalls ein sich abzeichnender Trend. Für eine verlässliche Einschätzung ist die Expertise eines bundesweit tätigen Fachmaklers, der in allen Regionen Deutschlands mit Beratern
vertreten ist, unerlässlich.